יוצרים עבורכם עולם חדש
 לאיכות חיים טובה יותר
עולם חדש
הבית שלכם אצלנו במרכז
אלוהים נמצא בפרטים הקטנים
Previous Next Play Pause

תכנית תמ"א 38 אושרה לפני יותר מעשור. בתחילה, ומפאת חסמי מס וחסמי רישוי, לא סיפקה התכנית תמריצים מספקים ליזמים, ובשל כך כמות התחלות הפרויקטים בתמ"א 38 הייתה מזערית עד בלתי מורגשת. במעלה הדרך תיקן והתאים המחוקק  את המיסים הנדרשים, להלן  נושאי המס העיקריים החלים בעסקת תמ"א 38.

היטל השבחה של תמ"א 38?

היטל השבחה אינו מיסוי לכשעצמו אך בהחלט מדובר על עלות נוספת שעל בעל מקרקעין  צריך לשלם לגוף שלישי. למרות השם הדומה, אין לבלבל את היטל ההשבחה עם מס שבח מקרקעין, אמנם יש דמיון אך מדובר על שני דברים שונים ועל עלויות שונות.

היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל מקרקעין כלשהו או מחוכר על ידי הוועדה המקומית שאישרה את התוכנית. האישור של תוכנית בניין כלשהי שיכולה להיות הקמת מבנה חדש, שיפוץ מבנה קיים, הוספת יחידת דיור וכו' – בעצם מעלה את הערך של המבנה. עליית שווי המקרקעין על ידי אישור הוועדה המקומית מוערך בהיטל ההשבחה. ההיטל הזה מכסה את ההוצאות של פעילות הוועדה למען הציבור הרחב. היטל ההשבחה מהווה 50% מערך ההשבחה. שמאי מקרקעין מעריך את נכס שווי הנכס לפני ואחרי ההשבחה. ההפרש בין אלו והחסרה של עלות ביצוע ותכנון ההשבחה עצמה, הכפלת תוצאה זו ב0.5 נותנת את גובה היטל ההשבחה.

פטור מהיטל השבחה - תמריץ לפרויקטים של תמ"א 38

פרויקטים של תמ"א 38 נובעים פעמים רבות מתוך רצון להשביח את הנכס ולשדרג אותו וגם את בטיחותו בפני רעידות אדמה על הדרך. המדינה מעניקה תמריצים רבים בכדי לממש את הפרויקט כשאחד מהם הוא נושא היטל ההשבחה.

ב2007 במסגרת חוק התכנון והבנייה נכללה הוראה המעניקה 90% הנחה על היטל ההשבחה לפרויקטים של תמ"א 38. תאריך התפוגה של הוראה זו עמד על 3 שנים ועורר חוסר וודאות בקרב הקהל הישראלי – בפברואר 2011 אישרה הכנסת את הצעת לחידוש הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 והוחלט שבניגוד לפטור החלקי שהיה נהוג קודם לכן, הפטור ניתן באופן מלא.

 אין ספק שמדובר בתמריץ רציני שכן היטל ההשבחה יכול להיות מאוד יקר בהתחשב בזה שתוכנית תמ"א 38 מתבססת מעבר לחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה, בהתרחבות והשבחת הנכס באופן משמעותי על ידי תוספת יחידות דיור, הרחבת דירות, הוספת חנייה, מעלית וכו'.

ככל שהתפתח השיח על החוק הזה הוא עבר כמה וכמה גלגולים וכיום, לא חלה חובת היטל השבחה על פרויקטים של תמ"א 38 חוץ ממחוז תל אביב.

כמובן שאת הפטור נקבל אם נבצע את הפרויקט במסגרת תמ"א 38 על תנאיו.

היטל השבחה מלא ישולם במקרה של תוכנית בינוי עירונית (תב"ע) מפרטת זכויות בנייה נוספות שיש למבנה ושטרם נוצלו. אם היזם מחליט לממש אותם הוא יצטרך לשלם את היטל ההשבחה המלא.

מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המס בוחן את רווח ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל  אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס והעלויות שצבר בגין השבחתו.  במקרה של עסקה מבוססת תמ"א 38 יש רווח לבעל הדירה הנובע ממכירת זכויות בניה במקרקעין אשר בבעלותו מכוח היתו בעליה של דירת מגורים, מאחר והוא מקבל שידרוג של הדירה שבבעלותו והצמדת זכויות בניה נוספות אם מדובר בחדר נוסף, הרחבת שטח הדירה, מרפסת שמש, חניה ועוד.

מכיוון שהמדינה מבקשת לעודד ביצוע חיזוק מבנים לפי תמ"א 38, נעשה ניסיון לצמצם ככל הניתן את התמריצים השליליים לביצוע עסקות כאלה.

תשלום מס שבח עלול היה להוות תמריץ שלילי לביצוע תמ"א 38, כי היה מטיל על הדיירים את תשלום המס ובכך, מפחית את כדאיותם לביצוע חיזוק המבנה. לחילופין אם היזם לקוח על עצמו את תשלום  מס השבח במקום הדיירים, היה  דבר מגדיל את עלויות הבניה שלו ופוגע בכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט ומקטין לאין שיעור את התמורה שהיה כדאי לו לשלם בגין אותן זכויות. על כן נקבעה הוראת חוק מיוחדת (תיקון 62) - מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה, במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38. הפטור יינתן לפרויקטים עד תום שנת 2016.

פטור מתשלום מס שבח למכירת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 כפוף לתנאים הבאים:

• התמורה ניתנה בשירותי בניה לפי התמ"א ולא במזומן או בשווה מזומן ולא בשירותי בניה אחרים.

• חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38 בוצע בפועל.

• התמורה שניתנה לבעלי הדירות הינה "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק לפי כל אחת מאלה:

1. חיזוק המבנה לפי תוכנית החיזוק מפני רעידות אדמה

2. הרחבת יחידות דיור קיימות במבנה, תוספת 25 מ"ר לפי התמ"א (כולל ממ"ד)

3. התקנת מעלית במבנה

4. עיצוב המבנה ושיפוצו

5. הסדרת חניות

6. מרפסות שמש

7. תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי התמ"א.

בפברואר 2010 התקבל התיקון השני לתמ"א 38 (38/2), במסגרתו הורסים את המבנה לחלוטין ובונים מבנה חדש. אך רק בתיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין אשר פורסם ונכנס לתוקף ב 7/8/2012 הכליל המחוקק את הפטור ממס שבח גם על עסקאות שמכוח תמ"א 38(2). 

התיקון השלישי של תמ"א 38 נועד, בין השאר, להסיר תמריץ שלילי נוסף לביצוע חיזוק המבנים . לפי תיקון זה מכירת זכות במקרקעין שמושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38/2 תהא פטורה ממס, עד גובה שיוויון של זכויות הבניה לפי התמ"א, כולל זכויות לפי תכניות שנערכו לפי הוראות התמ"א.

הפטור יחול לגבי דירת מגורים אחת בלבד שניתנה למוכר בתמורה, שעומדת בהגבלות שטח ושווי כפי שמפורט בחוק. בנוסף נקבע כי ביישובי פריפריה יינתן הפטור גם לגבי 2 דירות מגורים שניתנו למוכר, וזאת כדי לעודד ביצוע תמ"א 38 בפריפריה שם אין כדאיות הכלכלית לביצוע חיזוק המבנים.

מס רכישה בתמ"א 38/1

לעניין מס הרכישה בעסקאות תמ"א, לא יינתן פטור או הקלה. חבות המס תיגזר משווי ה"תמורות" לדיירים. קרי, כמה שווים שירותי הבניה המתקבלים אצל הדיירים. חבות במס רכישה ככל שתהיה תוקפא עד למועד העלייה על הקרקע

פטור מע"מ שירותי בנייה

 בתיקון 34 לחוק המע"מ נקבע פטור ממע"מ שירותי בניה בעסקאות תמ"א 38-1/2 ופינוי בינוי. המילה "פטור" יצרה התנגשות טכנית עם סעיף נוסף בחוק, ובכך לא היה כל אפקטיביות לפטור. בנובמבר 2014, נקבע בתיקון 47 לחוק המעמ סעיף 31ב, כי יחול "מע"מ בשיעור 0" ובכך נפטרה הבעיה והוסר חסם המע"מ אשר העלה את סף הרווחיות של פרויקטים רבים, ובכך האיץ את מספר התחלות הפרויקטים.

נציין כי מועד החיוב בעסקאות מהסוג הזה חל ביום מסירת החזקה במקרקעין. ובנוסף, לא יחול מעמ 0 לגבי זכויות מכוח תב"ע, או בגדר תמורה שאינה בגדר המגבלות הקבועות בפרק חמישי(5). כך יוצא שתמ"א 38-1 אכן חסינה מפני מעמ שירותי בניה לדיירים, אך תמ"א 38/2 עוד חסינה רק בפני זכויות מכוח התמ"א.

רווח נוסף לדיירים

דיירים רבים אינם יודעים זאת, אך ההטבה הניתנת להם במסגרת תמ"א 38 היא למעשה הטבה כפולה ומכופלת.

  1. הנכס מחוזק ועמיד בפני רעידות אדמה
  2. הערך שלו נוסק בכמה עשרות אחוזים
  3. בבואו הדייר למכור את הנכס, צפויה לו הפתעה נעימה בדמות מס שבח מופחת.

         ולהלן דוגמא:

עד 1/1/2018 ניתן להשתמש פעמיים בפטור הליניארי, ולאחר מכן מותר למכור ללא מכסת שימוש בפטור.

דייר אשר רכש נכס ב-1/1/1974 ב-100$, בשנת 2014 עבר הבניין שדרוג מכוח תמ"א 38/ 2 ובתחילת 2018 מעוניין הדייר למכור את הנכס במחיר של 3 מיליון ₪, הרווח המוצהר שלו הינו 3 מיליון, אך שימו לב, כי ניתנו שירותי בניה ליזם בסך של 1.2M (על פי חישוב), על כן הרווח מופחת לכ-1.8 מיליון, בתחשיב המס, 25% כפול 4/44 כפול 1.8 מיליון ₪, מביא אותנו לחבות מס שבח של 41,000 בלבד

התקשרו אלינוטל:03-5600511, פקס:072-2300990
שלחו מיילOffice@Bereshit-City.co.il
כתובתראש פינה 5, פתח תקווה